お役立ちコラム
【明石市】中古の戸建て住宅。リフォーム会社が教える物件選びのポイントとやっておくべきリフォーム
こんにちは！
明石市にあるリフォーム専門店のミライズホームです。
近年、資材の高騰や人件費の上昇などにより建設のコストが上昇傾向にあります。
以前よりも新築へ手が届きにくくなっている中、いま中古住宅を購入してリフォーム、リノベーションをするという選択にも注目が集まっているのです。立地や土地の広さ、周辺の環境など、新築ではすべての希望を叶えることは難しくても、中古物件を選ぶことで理想に近い家を選べることもあります。
今回の記事では、そんな中古住宅(戸建て)を選ぶメリット、デメリットと、失敗しないための物件選びのポイント、やっておくべきリフォームについてご説明致します！これから家の購入を考えている方、新築と中古で迷われている方はぜひ参考にしてくださいね。
中古の戸建てを選ぶメリット・デメリットは？
今後新築住宅の物件数は減少すると言われています。
こちらのグラフは兵庫県の過去20年の新築物件数の推移です。
人口・世帯の減少や建築コストの上昇や労働力不足など、様々な要因がありますが、新築住宅にこだわらないことで、選択肢を増やすことができます。
中古住宅のメリット
①購入価格が安い(初期コストを抑えられる)
新築住宅を購入するよりも2～5割ほど安いことが多く、同じ予算でも好条件(広さや立地)の物件を選べる場合があります。
余った予算をリフォームやリノベーションに回すことで、自分の理想の部屋作りを叶えることができるかもしれませんよ◎
②好立地の物件が多い
新築の戸建ては新しく開発された郊外の土地に多いですが、中古住宅は駅近の利便性の高い地域にも選択肢が豊富です。
昔からある住宅街など、住環境が成熟している場所も選べる場合があります。
③実物を見ることができる
既に建物が完成しているので、内見することで生活イメージをつかみやすいというメリットも。
日当たり、風通し、騒音や近隣の環境など、事前に確認することで「思っていた家と違う・・」というギャップを少なくすることができます。図面だけではわかりにくい、「生活感」をイメージしやすくなります。
④リフォーム・リノベーションで自由にカスタマイズ
壁紙やキッチン、はたまた間取りまでリフォームすることで、自分らしい家作りを楽しむことができます。最近はリフォーム専用の商品も充実しており、注文住宅に近い充実感を比較的低コストで実現できますね。
⑤資産価値の下落リスクが小さい
新築は買った瞬間に2～3割価値が下がると言われていますが、中古はすでに値下がりしているため、その後の価格下落は緩やか。売却しても損をしにくいので、リスク回避にもなります。
⑥住宅ローン・減税制度も新築とほぼ同じ条件で使える
フラット35、住宅ローン控除(条件あり)、リフォーム減税などの金融・税制優遇が使えます。
制度をうまく活用して、かしこくマイホームを手に入れましょう。
リフォームに使える省エネ補助金！2025年12月末で申請締め切りです。
お問い合わせはお早めに！！
住宅の質の保証・安心感の向上
2018年4月の宅地建物取引業法（宅建業法）の改正によってインスペクション(建物状況調査)が導入されました。
これにより宅建業者は以下のようなことが義務付けられています。
※参照 国土交通省「宅地建物取引業法（宅建業法）の改正によるインスペクションの活用促進」
(1) 媒介契約の締結時に建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者に交付すること
(2) 買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明すること
(3) 売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面を交付すること
中古住宅のデメリット
建物の劣化や性能の低さ
築年数が経っていると、給排水管・屋根・外壁・内装などに修繕や交換が必要な場合があります。古い住宅は断熱性能や耐震性能が低いことが多く、特に1981年（新耐震基準の施行）以前の物件は要注意です！
瑕疵担保責任が限定される
新築住宅は10年間の瑕疵保証がありますが、中古住宅は保証期間が短い、または保証がない場合もあります。
個人間売買の場合、契約不適合責任の範囲が狭いことが多いです。
※瑕疵担保責任とは、売買の対象物（建物や土地など）に隠れた欠陥（瑕疵）があった場合に、売主が買主に対して負う責任のこと。
立地や間取りの制限
希望するエリアの中古住宅は、立地や日当たり、間取りが理想と合わないことも。
土地の形状や再建築不可物件など、将来の資産価値にも影響するケースがあります。
不具合による修繕費用がかかることも
築年数が経っているほど、給排水管・屋根・外壁・内装などに修繕や交換が必要な場合があります。
過去の雨漏り・シロアリ被害・地盤沈下など、表面上はわからない不具合が購入後のリフォームのときに発覚することも。
リフォーム会社が教える、物件選びのポイント
せっかく安く住宅を購入できても、リフォームする際にメンテナンスに費用がかかってしまったり、住んでから後悔してしまうなんてことも・・安さだけで決めてしまわないよう、中古住宅の物件を選ぶ際に見ておくべきところをご説明します。
といっても、見た目だけでは物件に問題がないか確認するのは難しい・・できれば建築士やリフォーム会社と一緒に現地確認するのがベストです
①構造がしっかりしているか？（特に「基礎」と「躯体」）
基礎にヒビがないか、柱や床に傾きがないかチェック。
木造の場合、土台や柱に腐食やシロアリ被害がないか。
耐震性については、1981年に「新耐震基準」が策定され、2000年には木造住宅に特化した耐震基準が強化されています。
築年数だけで安心せず、構造の状態についてしっかり確認しておきましょう。
②リフォームできる間取り、構造の家か？
特に間取りの変更までこだわりたい方は、間取り変更のリフォームが可能か(壁の位置や構造的に抜けるか)を確認しましょう。
水回りの間取り変更を考えている方は移動可能な配管になっているかも確認が必要です。
建物の構造だけを残して、内装・設備・配管・配線などを新しくするスケルトンリフォームの解説▼
【明石市】スケルトンリフォーム・リノベーションのメリットとデメリット！費用相場の解説！
③土地の資産価値や周辺環境をチェックしよう
周辺環境・交通アクセス・学校区・治安など、長く住める住環境なのか、周辺を散策しましょう。
再建築可能な土地か、接道義務をクリアしているか？などの条件も事前確認が必要。
安く残っている物件には原因があります。
土地としての価値があれば、将来的に建て替えや売却もしやすいです。
④リフォーム費用は予算内に収まるか？
シロアリの被害、屋根や外壁の雨漏り、配管や電気系統の老朽化など、もしメンテナンスが必要な場合、想定以上のリフォーム費用になることも・・物件価格＋リフォーム費用＋諸費用(登記・税金等)＝総予算として、事前に把握しておきましょう。
【内見チェックリスト】
□屋根・外壁の劣化チェック／補修・塗装
→雨漏り防止を放置すると内部腐食やシロアリの原因に。築10～15年以上なら再塗装や補修が必要なケースが多い。
□水回り設備（キッチン・風呂・トイレ・洗面台）の交換
→古い設備をそのまま使用すると、水漏れやカビの原因に。特に浴室は湿気による木部腐食が進んでいる場合も。
□配管の劣化チェック（給排水・ガス）
→鉄管や古い塩ビ管はサビや劣化の危険があるので、築年数によってはリフォーム時に同時に交換しておくとベスト。
□シロアリ対策・床下点検
→見えない部分なので必ず専門業者の点検を依頼しましょう。
リフォームについて相談したい！という方はこちらまで
中古戸建を購入したらやっておきたい！おすすめリフォーム
さきほどの「物件選びのポイント」を抑えて住宅を購入できたら、続いてリフォームとなります。
そのままでも住めるけど、家の快適性や効率改善のためにぜひやっておきたいリフォーム内容をご説明します。
断熱・気密性の強化
築年数の長い家は断熱材が入っていなかったり、入っていたとしても薄く、効果が少ないことがあります。
床下、壁、天井の断熱材の追加することで外気から家を守り、冷暖房の効率をアップさせましょう。
窓の交換・内窓の設置
築年数が長い住宅だと単板ガラスの窓が多く、断熱性が低いので、リフォームで高断熱の窓を設置しましょう。
築年数ごとの二重ガラスの普及率は大体以下のような割合になります。
| 築10年以内(2015年以降) | 高い(70～90％程度) |
新築時点で複層ガラス(Low-Eガラス含む)が標準仕様のことが多い。省エネ基準も強化されている。 |
| 築10～20年(2005～2015年頃) | 中程度(50～70％) |
地域や価格帯によって差がある。高気密・高断熱住宅をうたう住宅会社なら導入されている可能性が高い。 |
| 築20～30年(1995～2005年頃) | 低め(30～50％) |
一部の注文住宅などでは導入されているが、まだ単板ガラスが主流の時代。 |
| 築30年以上(～1995年以前) | かなり低い(10～20％以下) |
単板ガラスが標準。断熱性は非常に低く、結露や寒さの原因になる。 |
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電気容量の確認・増設
古い家は30A前後の契約が多く、現代の家電には容量が不足しています。
EV車導入やIH化予定なら、100V→200Vへの切替も視野に入れましょう。
また、これを機会にオール電化にする場合は、以下のような工事も入ってきます。
オール電化にする場合は？
ガスからオール電化に変更する場合、大体以下のような工事が必要となります。
今なら給湯省エネ2025事業の対象となりますので、ご検討の方はぜひお早めに・・！
| 工事内容 | 目安の費用 |
| エコキュート本体（370L/フルオート） | 30万〜50万円 |
| 本体設置工事 | 5万〜10万円 |
| 電気、基礎、配管工事 | 12～25万円 |
| その他
(既存給湯器の撤去/ガス栓の閉栓/リモコン他) |
3～7万円 |
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内装（クロス・床・建具など）の張り替え
生活に直接支障はないが、気持ちよく暮らすために。
水回り工事とセットで床を一部張り替えるケースも多い。
間取り変更・増改築
長期的に家族構成が変わる場合に検討。
費用が高額になるため、入居後に計画的に進めることも。
戸建てリフォーム 施工事例
次に、戸建て住宅をリフォームされたお客さまの施工事例をご紹介します。
クラシカルな外観を生かした戸建て住宅 窓と屋根の断熱リフォームも
中古住宅を購入されたお客様より、リフォームのご相談をいただきました。
築年数のある中古住宅で、耐震性や断熱性能が心配・・とのことで、縁側に耐震の補強をすることに。床や壁には断熱材を入れ、内窓を設置する事になりました。
凸凹としていた床を平らにし、新しい窓枠を設置。使用した窓の商品はYKKのプラマードU。断熱効果のある樹脂のフレームが、部屋の中を快適に保ちます。2024年度の住宅省エネ補助金「先進的窓リノベ事業」を活用し、お得にリフォームをすることができました。
施工事例はこちら▼
中古戸建ての水回りリフォームを一新！補助金も活用できました。
中古物件の購入に伴い、リフォームをしたいとお問合せいただきました。
浴室はTOTOのシステムバス「シンラ 1616サイズ」、洗面台とトイレはLIXILの「ピアラ」「アメージュ」を取付けました。
キッチンは換気扇とコンロ、水栓を交換。全て補助金の対象となりましたので、お得にリフォームすることができました。
施工事例はこちら▼
【明石市】水回りを一新し綺麗に快適に！補助金で賢くお得にリフォームを！
リフォームのご相談はLINEからお問い合わせが便利です◎
リフォームについて相談したい！という方はこちらまで
2025年度の補助金を活用して、かしこくリフォームを
ご存じでしょうか？2025年度(令和６年度)補正予算案で、リフォームに使える補助金が閣議決定されました。
超大型補助金を受け取るチャンスです！！
補助対象：世帯を問わず対象工事を実施するリフォーム
この機会にリフォームをお考え方、ぜひミライズホームにお問い合わせください！
補助金に関する新しい情報が発表されましたら、こちらの記事↓
「【2025年最新】明石市でリフォームに使える補助金・助成金制度は？」を随時更新してお知らせ致します。
補助金を使ったリフォームが気になるけど、手続きがわからない・・という方もご安心ください。
施工後の補助金申請の手続き書類はこちらで作成させていただきます。
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